今回は全く不動産に関係ないことなのですが昔から思ってたことが現実になってきたので。

ゲームといえば昔は目が悪くなるとか頭が悪くなるとか言われたり秋葉原には強力なマニアたちがいてあまり良いイメージがありませんでした。

それが今では日本のゲームは世界でもトップクラスレベルになっています。

少し昔ですが任天堂のゲーム等を違法でダウンロード出来て無料で新作ゲームをやりまくれるソフトがありました。

私はいちゲームファンとして「これは不味いことになるんじゃないか」と思ってました。

というのは、ゲームを遊ぶ人ばかりではなく、作る人だっているわけでその人たちにだって生活が、家庭があるわけです。自分の能力と時間を費やして一つの作品を作ってるのにそれを無料で開放されると自分に給料が入ってこなくなります。

すると、ゲーム屋も対策を考えて違法コピーされてもお金が発生するようなゲームを作らなければと考えると思います。

それがDENAやGREEだと思います。

あれは物凄く安い開発費と手間で最大限のお金を顧客から集められるシステムです。

ただ、小学生の頃からガチでゲームやってる連中に言わせるとあんなものはゲームじゃないです。

ただ、作り手からするとどうせ手間ひまかけて金かけてもお前ら無料でダウンロードすんじゃん？

だったらこっちもそういう態度になるよってことだと思います。

しかし、こうなってしまうと世界に誇る日本のゲームが陳腐なものになってしまうのです。

本当のゲームを作れる職人もいなくなるでしょう、あの手この手で集金するゲームを作る職人ばかりが出来てしまうでしょう。

だから私は出来るだけゲームは中古屋に売らずに自分で保持してたり、自信のある推薦ゲームは親戚の子や友人に無料であげたりします。

私は違法ダウンロードが横行するようになってからきっといつかこういうことが起きるんじゃないだろうかって思ってました。

私たち、消費者は作り手を追い込んでしまったのです。

だから、作り手は麻薬のような集金方法を思いついたのです。

まぁ、二社とも会見で「今後はやらない」みたいな前向きのコメントを出して株価が反発したとか記事で読みましたが結局は法に触れない手で同じようなことをやってくると思います。

今回の関連に関してはパチンコ屋の差し金だとか色々言われてますが、単純にゲーム業界が政治家にお金をバラまかなかったからだと思います。

過去に政治家を敵に回して刑務所に入った有名社長もいるぐらいですから、ゲーム業界とIT業界はあまり政治家に献金していないのではないかと思います。

政治のことは詳しくないのですが、不動産だけでなくゲームやIT業界にも法の整備は必要だと思います。

今日は一冊の漫画を紹介します。

コンビニで偶然、見つけて一瞬「おいおいマジかよ？解体屋を題材に漫画が描けるのかよ」

と手にとって立ち読みしてみたら止まらずにそのまま全部読んでしまいました。

買わずにすいません。

漫画なのでパロディ化はしてありますが普段あまり建設、不動産の舞台には出てこない解体屋をクローズアップした良い漫画だと思います。

あと、東日本大震災以降注目されている曳家のお話も出てきます。

曳家とは家を持ち上げて引っ張る職人集団のことですが施工事例が少ないのと職人が少ないのでどういうものかよく分かりません。

実際に私は今までの人生で一度しか曳家で移動した家を見たことがありません。

小学生の頃、道路の拡幅でみんなが家を建て替えてるときに一軒だけ家が移動してた家があって子供心に「すごいな、どうするんだろ」と不思議に思ったものです。

恐らく、予想では基礎を残しで基礎より上を移動させるんだと思いますが。

今の家って殆どが猫土台といって基礎の土台の間にプラスチックみたいなものをかまして通風等を確保してるのでやりやすいかもしれませんね。

都市計画道路にかかってる住宅等に携わる時は曳家のことも頭に入れて検証するのも良いのではないかと思います。

いつか曳家現場仕事を見てみたいです。

まだ購入してないのですがネットで検索して目次のようなものを見てみると大体何が書いてあるのか想像は出来ます。

私はブログの中で積水、住友林業、大和ハウスを褒める時がありますが、ステマ等、宣伝ではございません。仕事上、対応が良かった。いや、酷くなかったというべきでしょうか？

比較的紳士な会社だったので褒めるような扱いにしています。

その理由としては私ども不動産業は年間に数十〜数百の物件を扱います。

扱ってるとその内、家の具合が悪いだとか色々クレームが出てきたりしますし、中古の物件を扱うことが多い。

その時に、所謂地元の工務店クラスの建設した家だと殆どの業者が対応が悪いです。

これは売主が不動産屋でも同じです。

簡単に言うと「もう関係ねえよ」って感じです。

それに比べて大手ハウスメーカーは対応は良いです。

結局はお金がかかったり時間がかかりますがほったらかしにはしません。

私はアフターこそ仕事の真髄だと思っていますがそれを気持ちよくやってくれるところってやはり大手が多いです。

あと、現場に入ってみると分かりますが大手の現場はやはり事故が少なくてまぁマトモな職人さんが多いです。大手には技術研修があったりある程度以上の基準をクリアしてないと仕事に参加できないと聞いたことがあります。

それが地元の工務店クラスになると結構酷い業者もいるもんです。

仕事のいろはを分かってないまま成長した職人が仕事をしてるケースです。

以前、私が扱った物件で現場が会社から近かったのでマメに現場を見ていたんですが、その中の職人さんが年は４０ぐらいなんですけど見るからに冴えない感じの人で、監督等からすんげー怒られててトホホな感じの人だったんです。

私は冷たいですけどこういう人は信用に値しないと思っています。

「大丈夫なのかな」と思ってるとやはりその現場では家が建ったには建ったのですが補修した箇所や間違いが多く見つかって問題になりました。

こういう事故やアフターを想定すると大手HMはまだ事故も少ないし、対応も悪くは無いよということです。

私がよく仲間にする話なのですが、私の友人の親父さんである職人コンテストで１位をとったこともある凄腕の職人さんがいるのですがその職人さんの娘さんが家を建てるってなった時に付き合いのある工務店等は一切紹介せずに積水ハウスを勧めたそうです。

理由はいろいろあるのですが可愛い娘が一番トラブルなくやれるだろうってことで積水にしたみたいです。

私はこの考えが正しいとは思っていません。だけど賢明ではないかと思います。

そして、上記に紹介した自然住宅の話ですが多分この本を読めば自然住宅を建てたくなると思います。

実際に私も自分で好き勝手に家を作っていいよ。お金は心配しなくていいと言われたら自然住宅を作ると思います。

私が理想とする究極の家とは地下１階（RC)地上２階（木造）の家です。

地下室と地上階は一体とし、基礎は支持層まで杭を打ちベタ基礎。

地上階、主要構造部はその地域の近隣のヒノキ。の無垢財。

藁を織り込んだ土壁にしっくい、和紙、ミツロウ、自然素材ばかりの内装。

などと理想はありますが、こういう家を建てようとすると実際には手間がかかります。

お金もかかりますし、所謂、現在の公庫仕様に準じていないケースが考えられるのでローンの問題もあります（フラットが使えない可能性）

あと、自然素材って体に良いものではありますが人間にいいということは虫にも良いってことで僕の大嫌いなゴキブリやシロアリ等が集まってくる可能性があります。

もういっそのこと、究極は自然との融合ってことで麻の服を着てベルトは麻紐、靴も麻布を足に巻いて土地に自然に生えてる樹木を大黒柱とした設計で家を建て、木材は近所の土地から引っこ抜いてきた木等。

壁は近所の犬猫の糞を乾燥させて貼り付けたもので移動手段は馬かロバ。

庭に鶏を放し飼いにして自然に生んだ卵を拾って昼飯は草むらで玉子焼きを作る。

これ冗談で言ってるとお思いでしょうが、現実にこれに近いことをやった方がいます。

しかも綺麗な女優さんで知名度もある方で、全てを捨てて自然と融合した女優さん。

この方については、私の尊敬する美人不動産鑑定士のお姉さんと同じくらい敬愛しています。

ご興味があればブログを見てください。

自然住宅は色んな方や先生がたが本を書いておられますが、実際にやるとなると問題も多いです。

現在の実際の現場の工事のやり方や職人の確保（下手な職人にやらせると逆効果です）

あと、物凄い虫が来ます。

というのは、これは実体験なのですが私の実家が結構自然住宅なのですが外部に面してる柱からキノコが生えてきたり蜂が喜んで巣を作ったり近所の野良猫が迷い込んできたりします。

あと、犬猫はおしっこをかけるのも自然のものが良いみたいでコンクリにかけるよりは木にかけます。

これは実際に実験しないと分からないでしょうが、同じ寸法の柱を木とコンクリで用意して犬猫におしっこさせたら恐らく木が多いと私は思います。

人間に優しいってことは動物にも優しいってことですものね。

ふと気付いたのですが最近不動産屋だけかどうかは分かりませんが、不動産屋の営業マンですごくシェアの多い髪形がベリーショートか丸坊主に近いショートでトップというか頂点だけを少し伸ばしててツンと立たせてるものです。

私は相対すると噴出してしまいそうになります。

「なんで頂点だけ立ってんの？伸ばしてるの？」って。

もう物件よりもそっちが気になってしまいます。

上記に紹介してる漫画のおぼっちゃまくんみたいな髪型です。

因みに私は髪型にこだわりがありすぎて今まで色んな会社でもめて来ました。

学生の頃は色んな髪型に挑戦したりしたのですが最終的にジェームスディーンとか氷室京介さんのような髪型を好んでたんですが、ある日会社で上層部に囲まれてふざけんじゃねえと洗面所で髪をゴシゴシ洗われました。

私は冷静に「うちの会社ってアイパーとかパンチパーマがいるじゃないですか」

って言ったら（そもそも代表取締役が金茶髪でした）

「お客様に対して失礼だ」と言われたので私は一晩中考えて翌日から

この髪型で出社し、今もずっと仕事に行くときはこの髪型です。

転職してもお客様に始めて相対しても皆様、髪から見ます。

中には「久しぶりに見事な七三を見ました」とも言われます。

初対面で笑ってる人もいます。

自分でも極端だとかやりすぎなのは分かってるんですが、仕事をするために会社にいってるんだし、もう結婚もしてるのでこれ以上女性の目をひくようなオシャレもしなくていいですし、お客様に笑ってもらえてなおかつクソ真面目な髪型ってなんだろうって考えたらこれに行き着いたのです。

不動産業者の集まり、会合、契約、引渡しの日にはさらに気合を入れて８：２で分けます。

因みに昔は眼鏡をかけてたのですが取引でズルイことをした上司に「人の客抜いてんじゃねえよ」って注意したらいきなり殴られて眼鏡を叩き割られてしまったのでコンタクトにしています。

結構若い不動産業者の人はきらびやかなカフスをつけたりスーツの裏地が紫だったり髪型もホストみたいだったり酷いのだとカラー入れたりしていますが、不動産という職業上、不利ではないかと思います。

お見合いで同じくらい美人で同じくらい賢くて同じくらい優しい女性がいたとして一方がモヒカン金髪、一方がソバージュ金髪、一方が聖子ちゃんカット、一方が普通の髪型の女性。

誰と結婚しますか？

私は一番おっぱいが大きい人と結婚しますが普通の人は普通の髪型の女性を好むでしょう。

それぐらい、髪型や服装って不動産のスキルや知識と同じくらい大事ですから常に考えていきたいと思います。

私は職務経歴が色々あるので（やらされたので）ある程度不動産詐欺にも精通しているつもりです。

仲介手数料を何重にも抜く契約書の作り方や真の売主と真の買主を絶対に合わせずに二者間中間省略や三者間中間省略。

他にも紹介しだすと結構あるのですがそれを紹介するつもりはありません。

私に不動産のいろはを教えてくれた人がいるのですがその人からそういう悪い不動産も一通り教わりました。

ただ、一度も使ったことはありません。

というのも、「不動産にはこういう悪手もあるけどそれをやったらお前は不動産屋じゃなくて盗人だから」と言われ続けてきたので今まで一度も手を出していません。

悪手の方法を知っておいてそういうことをやる人とは付き合わない、会社からそれをやれと言われたら即辞めると常に頭に入れて仕事をしています。

さて、本題の地面師という詐欺師ですが

これは簡単にいうと

真の所有者の住所を勝手に移動させて偽の実印を本物の実印にする方法を使ったりとか、昔でいうと登記所で今みたいに全部事項とかいって緑の綺麗な紙で登記簿が出てきたのではなくて分厚いバインダーに挟まれたボロボロのうすっぺらい紙が登記簿だったんですけど、それを差し替えて金融屋等を騙すやり方。

詳細については検索してみてください。自分のブログでは詳細を語りたくないです。

この日記の最後で紹介するナニワ金融道を読むと地面師の具体的なやり方が漫画で紹介されてます。（恐ろしい漫画です）

競売物件をいじってるとたまに地面師にやられた人の家が競売に出てることがあります。

ただ、三点セットを読むだけでは本当に地面師の仕業なのかどうかも分からない場合もあるんです。

だからこそ、競売物件の怖いところなんですけど。

ある日、気付いたら知らない抵当権がついていて抵当権が実行されて差し押さえされてる。あたしゃ何にも知りませんっておばあちゃんがいたりするんです。

仕事で実際に地面師の被害にあった人や偽造屋とも出あったことがあります。

不動産詐欺というものはプロであればあるほど、騙されやすいと思います。

買取強化してる会社ならば一日に少なくても１０件以上の売り物件がFAXされてきます。

月に３００件から１０００件くらいの事業用の土地情報が寄せられ上手くいけばポンポン買えて商売になります。

それを繰り返していくとまさか今動いてるこの案件が詐欺だとか思わなくなってくるんです。

で、油断したころにスカーンと騙されます。

私の経験上ですが怪しい話の見極め方。

・値段が安い

・相手がコトを早く進めようとしてくる

・原本を渡さない、見せない

・連絡がなかなかとれない

・会社が雑居ビルのワンルームみたいな感じ

・会社のパソコンの配線を見る（ダミー会社だと配線が雑だったりそもそも繋がってない場合がある）

取引中に上記のような兆候が見られたら警戒してください。事故率が高いです。

特に東京で買取の仕事をしているとどうしても数千というブローカーと付き合うことになるのですが、このブローカーというのもムチャクチャです。

宅建持ってないどころか無免でやっています。

築何十年のライオンズマンションの１DKぐらいの一室にコピーとFAX置いてひたすら出回ってる物件を紹介してくるんですけどまぁイケシャアシャアと「私が売主です！」とか言うんです。

こっちが「登記簿上げたら全然違うんですけど」って突っ込んだら「真の所有者は私だ、登記を移してないだけ」とか言うんです。

こういう人種と戦っていくわけなので土地の仕入れというのは大変なんです。

中には売り物でない土地を勝手に「売りに出てます」と不動産買取業者に紹介して業者が乗り気だったらそれから所有者に「売ってください。買いたいって人がいるんです」とか交渉しだしたり、勝手に買い付け書いて出したりします。

私は日本中の不動産屋の中で東京の人が一番酷いと思っています。

大阪、滋賀、京都も敷金を持ち逃げするとか、競売物件なのに広告に出してるとか全国で類を見ない酷い業者だと言われてますが東京にはそもそも免許が無い無免の人が堂々と名刺に

「○○土地企画　代表取締役　○○」とか書いてるんです。

それで人様の土地を勝手に脳内で売りに出てることにしてディベロッパーや業者周りをしてるんです。

しかも、それをブローカー同士で持ちまわるから、話がだんだん広がっていきます。

さらに酷いのが普通の住宅販売業者とか建売業者に就職していてブローカーをやってる人です。

もう人脈だけで生きてるような人で会社のカバンに独自の物件情報を詰め込んで朝いってきまーすと会社を出て社用者で営業にでかけるんですが公園の脇にとめて会社にきた情報等を知り合いのブローカーにバラまくんです。

それで成約したら会社ヌキで仲介料を貰います。

だから、会社の成績はどん底でも金はもってるって人もいました。

ちょっと私が話し出すとだんだんと熱が入ってきて素人の方が「不動産屋って最悪だな」と思われてしまいそうなのでそろそろ筆を置きます。

私は性格がクソ真面目ですのでどうしてもブローカーという仕事の意味が分からないのです。

夜の街をただ歩いてる女性を「あの女性は娼婦やで。一晩３万円ですぜ」

といってそれを信じた真面目な人が３万円握り締めて女性に

「お願いします！」なんて言ったらビンタされるか警察沙汰ですよね。

僕はホモの人にとても好かれるのですが全然知らないキャッチの人が

「研究会はウリやってるよ。一晩１万だよ、上手くいったら２０００円紹介料ね」とかいってて

知らないイカつい男性に「研究会さん・・・ポ」とかいって肩を抱かれたらキャッチの人を徹底的に攻めますよ。お前なんなんだって。

それを平気でやってのけるのがブローカーなんです。

でも、買取業者はそのブローカーをトバそうとしたりヌこうとしたりします。

それも盗っ人のおにぎり盗んでるみたいで結局どっちもどっちな感じなのですが。

先日、京都府亀岡市でとても悲しい事故がありました。

この事故でふと思い出したことがあったので記事にします。（もしかしたら以前書いたかもなので重複してたらすいません）

昔、私が管理していた物件は所謂幹線道路沿いで深夜は長距離トラックもガンガンスピードを出すような危険な場所に建っていました。

大家さんが奥の屋敷に住んでいて手前（ここでいう幹線道路沿い）に離れというか貸家があったんですね。

こういう物件は中々借り手がつかないものなのですが綺麗にリフォームして家賃を下げれば結構入り手はあります。

その大家さんとは売買の方でかなりお世話になっていたので賃貸付けの方も引き受けることになり、無事お客さんをつけました。

それから数年後、その幹線道路沿いの物件で同じく居眠りをした長距離トラックの運転手が貸家に突っ込みました。

家の半分が無くなりました。

そして、肝心のお客様はというと、偶然、家の一番奥の部屋でマッタリしていてかすり傷一つ無かったのです。

ただ、物凄い音がしたので扉を開けたらトラックが目の前だったと言ってました。

こういうケースってなかなか無いレアケースだと思うのですが、すごく言葉は悪いですが勉強になりました。

その後、私が指揮をとって事故処理をしたのですが大変でした。

事故があったのは夜中だったのですが大家さんからの連絡で私は私服で車すっ飛ばして現場までいきました。現場は大混乱なんですが、もうお客さんも混乱しています。

この時大事なのはお客さんの着替え、下着、靴などをコンビニで買っていく又は自分の服でもいいので持っていくのと、いくらかの現金を渡します。

緊急事態なので普段あると思ってるものがないのです。

お客さんが「靴がない！靴がない！」とガレキの中を靴下で歩いてました。

そして翌日からお客さんの住むところをすぐに探します。

ホテル住まいだとお金がかかるので早急に同じ程度の家賃のマンションを探します。

それ以外にも色々やることはあるのですが、初動が一番肝心です。

その後、事故相手の車両は保険に入ってないことが分かり（運送屋は案外保険に入らない場合があるらしいです）裁判でも時間がかかったのですが

大家さんからは信頼を頂き、ガレキ撤去、その後の賃貸住宅建築全て関わらせていただきました。

今回言いたいことは、幹線道路沿いの物件って結構ありますし、これって車が突っ込んだらお終いだよな？って考えはしますが「そんなこと言ったらどこにも住めませんよ」って営業マンに言われたらつい「そうだよなあ。安い物件だしここでいっかあ」ってなりがちですが、実際にありえない事故っていうのは突然やってきます。

普通の分譲地なら流石にトラックが突っ込むことはないでしょう。

又、これを機に全国の小中学校の通学ルートも検証すべきではないかと思います。

行政は年度末になると帳尻を合わせるために一気に道路改修工事を始めますが私たちの税金は本来、こういう安全のために作って欲しい。

危険な道路は車道専用にするとか歩道専用を作るとか歩道にガードレールを作るとか

を見る限り、事故現場は（事件現場というべきでしょうか）学校近くの一種低層か二種低層あたりの住居専用地域だと思います。

歩道幅員は写真で見る限り１０００〜１２００程度でしょう。

幅員はしっかり取れてますが段差がありません。

これだと車がそのままの速度で突っ込んでしまいます。

歩道にするならもっと段差をつけないと。

あと、不動産業者として気になる点は、厳密な事故現場です。

ここまで凄惨な事故で死者が出てる場合、その後の売買等において重要事項の説明義務がどうなるのかというところです。

そんな金や不動産の話じゃないだろって状態かとは思いますが、この事件もいつか風化します。

今は残酷な事故でマスコミが面白がって盛り上げてるだけでいつかみんな忘れてしまう。

ただ、この近所の人は何十年も覚えています。

そこでこの地域に新たに入居してくる人が事故現場の真ん前の土地を知らずに買ったとなると多分揉めると思います。

普通は、家の前で交通事故があって人が亡くなっても重要事項の説明義務はありません。

（但し、人が跳ね飛ばされて自分の家の敷地に入ってきてそこで絶命した場合はまた別です）

この辺は県庁、都庁等に問い合わせても「知ってたら教えてあげるのが善良な不動産業者でしょ」という曖昧な答えをだしてきます。

ここまでマスコミが騒ぎ立てると本当にクローズアップしなければ部分がボヤけてしまいます。

とても悲しい事故の直後に被害者の家族にインタビューして「ぶっ殺す」だのなんだのそういう言葉を誘うようなことはどうかと思います。

不動産業界でいうと「誘引行為」といって業法違反になりますよね。

そして、最後になりますが今回紹介しています本「罪と罰」ですがこれは上、中、下とあります。

上と下だけ読んでもあまり楽しめませんのでご注意ください。

昔から不動産業に身を置く人なら知ってるとは思いますが、これは簡単にいうと

売主→買主

の間に

売主→中間者→買主

が入るということです。

もう少しお金の話で分かりやすくいうと

ここに１０００万のマンションがあるとします。

これを研究会不動産が仲介すると手数料を３％だとして両手で６０万です。

売主→研究会不動産（仲介）→買主

これを下記のようにします。

売主→１０００万で売る→研究会不動産→１５００万で売る→買主

こうすると当たり前ですが６０万の儲けが５００万の儲けになります。

但し、買取なので１０００万を用意しなければなりませんし、登記をしなければなりません。

不動産取得税や登録免許税もかかりますし、借り入れを起こしてたら金利も発生します。

これを省略出来るのが中間省略です。

昔はこの方法が流行しまして、物件が出たら中間省略してました。

値段設定さえ間違えなければ確実に儲かりましたから。

但し、このやり方は使えなくなりました。やはり私もちょっとズルイんじゃないかと思いましたし。

だって、決済もしてないのに不動産屋が堂々と売主ヅラしてるし、やってることは仲介と変わらないのに売るほうは何百万、何千マン、買う方も同額損してるようなものですから。

これが使えなくなって多くの不動産屋は困りました。

しかし、これがまた使えるようになったんですそれを新中間省略登記と言います。

因みにこの中間省略のスペシャリストを紹介したいと思います。

ご存知の方も沢山いると思いますが

こちらの事務所は中間省略登記では有名な事務所です。

都内ではとりあえず中間省略といえばフクダ先生です。

広告費を貰ってるわけでもないのであまり宣伝するのもあれですが私が昔世話になったことがあるので。

因みに私は今の会社で上層部と言い合いになったことがあります。

中間省略出来る案件があったので「中間省略できますね〜」と助言したら

「勉強不足だな〜＾＾今はもう出来ないんだよ。いつの話だよ」

と言われて「いや、また出来るようになりましたよ。」

と助言したのに出来ないの一点張りで結局普通に決済して再販売しました。

なんだかな〜と思いました。それとびっくりしたのは今でもまだ中間省略は過去のものだと思ってる業者さんがいるのかと思ってこのお話を記事にしました。

私は中間省略はズルイと考えています。但し、会社に身を置くものとしては利益追求のために原理原則は知っておくべきだと思います。

出来ないものを出来ると思ってたり、出来るものを出来ないと認識してしまうということは会社にとって損失になると思います。

その為にも日々精進して不動産を学んでいこう！と気合を入れる。

今夜は距離の話。

不動産の広告によく○○駅より徒歩○分とか○○バス停より○分とかありますがこれって一体どこを起点にしてるのと思ったことはありませんか？

私は未だに新宿駅で迷います。友達と待ち合わせをしても「タモリのところね（アルタ前）」なのに一発でそこに出る場合とちょっと違う道に入ってしまって何故か都庁にいく道に出たりします。

回って行けばいつか出られると思っても道が無かったりしますよね。

一言で駅何分といってもどこの入り口だよって話です。

一応、起点という意味では地下鉄の出入り口が起点となり地上駅の場合は駅舎の入り口となります。

また学校の場合は正門が起点となるが裏門も開いてる場合は裏門でも可とあります。

また、経路について公園内の歩道でも通行するのに支障がなければ公園経路でも良いとありますが通常の経路の所要時間も併せて表記せよとのことです。

これが一応の決まりですが私はこう思います。

お客様によって説明も変えるべきだと思います。

お客様の勤務先までの路線等も検討したいところです。同じ駅でも路線が違うだけで５分ぐらい変わる場合がありますし、池袋駅なんかは歩いて７分ぐらいかかる路線もあります。

また、駅距離を測る場合でも実際に歩くと殺風景なところだと長く感じますし、その逆も然りです。

女性の単身者の場合は、距離もさることながら帰宅時の明るさも大事かと思います。

いくら距離が近くなっても暗い場所や酔っ払いが多い場所は犯罪が怖いです。

それならば少し歩いても叫べば家から人が出てくる住宅街のほうがいいかもしれません。

通勤、通学は毎日のことですから営業マンもお客様になった気持ちでどの路線が楽なのか座れるのか？

また飲み会の多い会社の場合は都内からのタクシー料金、終電がどこで止まるかも確認しておきたいところです。

都内からの帰宅で田園都市線を使う人はご存知ですが終電ギリギリだと電車は鷺沼で止まってしまうことがあります。

話は変わりますが某路線の電車は季節の変わり目になるとおしっこの匂いが強烈にしたりします。

人種差別になりそうなのであえて路線は伏せますがある路線では美しい育ちの良さそうな女性が多くて幸せな路線もあればある駅に近くになると赤ペンと競馬ブックを読んでるおじさんが車内に増えてきたりします。

ですから私はある路線の電車だけは極力乗らないようにしています。

まぁそんなことを言い出したらキリがないのですがもしお客様の家族に足の悪い方やお年寄りがいる場合は駅舎にスロープがついてるかエレベーターは快適なのか？も確認しておくべきです。

エレベーターはあるけどあまり使われてなくておしっこ臭かったり怖いエレベータもありますから。

また、お子様に恵まれないご夫婦に勧める物件は必ず近所に産婦人科がないかまで調べます。

これは主義で子供を作らないかどうかは聞けないので気を使ってでのことです。

もし体の不具合で子供に恵まれない場合産婦人科の近所の物件なんかを購入していただいたらそれから約３０年間自分たちは子供がいないのに定期的に微笑ましい親子連れが目に入ってしまうからです。

私はよく人に細かいとか注意されますがお客様にとっては一生に一度の買い物。

私たち業者にとっては何百何千ある物件のどれかを買わせるかって話ですがそれぐらいはこだわって仕事をしたいと思います。

明日も頑張っていきましょう。

今回の記事の内容は宅建協会が毎月発行している冊子の内容を参考にしています。

不動産広告について私自身が間違っていた認識をしていたので報告。

不動産広告を打つ際に物件の写真を撮るのですがその写真というのは結構手が加えられていたりします。

綺麗な新築物件なのに隣の家がボロボロだったり隣の家のバルコニーにステテコが干してあったり、おばあさんのベージュのブラジャーが干してあったり。

厄介なのは電線です。

たまに「これ絡まってない？」って程複雑な蜘蛛の巣のような電線があります。

そういう写真をフォトショップで上手に消す方法があります。

これはフォトショップがある程度使える人なら誰にでも出来ることですが。

周りの空や風景の色を拾って塗ったりするだけです。

因みにフォトショップというソフトは本当に便利なものでして、手間さえ惜しまなければ相当良いプレゼン資料が出来ます。

それで、そういう加工した写真を勿論広告に載せると怒られちゃうのですがその写真の下に

と記載した場合でも物件の周囲の環境に変更を加えており、実際のものよりも著しく優良なものであると誤認される恐れのある不当表示に該当するとのことです。

僕はこれを知ってびっくりしてしまいました。

これって業界内では当たり前のことで賃貸でも売買でも写真なんて普通は加工するものだと思ってました。

賃貸の物件でもハウスクリーニングがまだなのに早くホームページにUPしたいからパパパと写真を撮って便器の写真なんか白く光沢を持たせるように加工したりするんです。

歌舞伎町のホストやキャバ嬢と一緒です。店頭に張ってある写真やHPの写真なんて加工してて当然なので実際に店に入る際は２割減で見ておくべきです。

特に私が認識違いだったので「一部修正を入れております」って文言を入れておけばセーフだと思ってたところです。

ということで不動産業者の皆様、物件の写真はそのまま使いましょう。

と言ったところで会社は修正を命じると思います。

私の妻は建物の写真を美しく加工する仕事をしていたのですがマンションの前景写真の手すりを一本一本パス化したり青空の写真パーツを何個も持ってたとか言ってました。

一つのマンション一棟を美しくするのに三週間以上パソコンとにらめっこすると言ってました。

本当フォトショップは優秀なソフトです。

因みに写真の加工が出来ない場合でも写真の撮り方なんて色んな良い方法があって、よくやるのが実際は２５００から３０００ぐらい宅盤（地面のこと）が上がってるのに設計GL（グランドライン）を目線に写真を撮って掲載する時に高低差が分からないようにしたりするんです。

で、実際に現地にいくと高低差が３ｍあるとか。

しかし営業マンはひな壇だから日当たりが良いとかもうとにもかくにも日当たりがＧＯＯＤとかいうんです。

そうそう、不動産を購入する際に営業マンが担当者とつきますが日当たりを褒める営業マンというのは大体頼りにならない初心者営業マンです。

日当たりというのは一番曖昧に褒められるポイントでして女性が友達を男に紹介したり合コンに連れてくる時に「うん、その子可愛いわよ」の可愛いなんです。

女性友達の紹介の子とか合コンに連れてくる子は「可愛い」とは言いますが綺麗とは滅多に言いません。

つまり可愛いと日当たりはとても似ています。

ですから、営業マンに日当たりが良いと言われたら具体的にどう日当たりが良いのか？

方角は厳密にはどの方角なのか？実際の日照の状況などを聞けばいいです。

多分営業マンは「南向きです」と言いますがそういう場合は南向きといっても真南もあれば極力東に偏った南や西に偏った南もあるしそもそもじゃあ南の根拠はなんですか？現場で方位磁石を当たったのか住宅地図で当たったのか測量図等の方位であたってるのか？と聞けばいいのです。

それに答えられない営業マンは適当にバルコニーが南向いてる♪ぐらいにしか思っていません。

さらに、物件を作るほうの売主さえも方位を誤魔化して資料を作るケースがあります。

大手のマンション業者のパンフレットも方位を有利に振っている場合があります。

それぐらい不動産広告というのは嘘やハッタリの多いものです。

ですから規制も厳しいのですが体はグラマーだけど顔は不細工の女性を一番美しく見せる写真の撮り方はやはり顔を隠して体のみを撮影するという手法に陥りがちなのです。

なんか、私の発言って女性軽視にみえますが本当は女性を尊敬しています。

最後になりましたが不動産広告に携わる人は一度↓この本を読んでおいたほうがいいです。

不動産広告は規制が厳しいです。